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TRAITÉ

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CRÉDIT FONCIER

TauUi U$ fcfmaUU$fre$eriie$ par la loi ayfluU été rempliei, ki exemplaireê non retélm de la $ignatur(^ de Jf . J.-B. Josseau et de eeUe de U. Cotee^ seront réputée contrejmti et eaieis comme tels.

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Puris.— Imprimerie de GOSSE et J. DUMAUfE, me CkristiM, 9.

TRAITÉ (^M^)

DU

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CRÉDIT FONCIER

ou

«héMPifM et pntMpw de la légtolaliMi rdattre wm Crédit itactar mi Vravce^

Afec LB nm DIS siom, loi, hfpoits, aBccLAnos, statuts, nfsnccnoiis poci

l'cXAIDI TITUS ET LA TéUFlGATIOIl DE LA TALEVl DES BIE1I8, FOIVDLES D^ACTSS, VOOiLES DE DEMANDE D^EMPMVNT ET D'OIUGATIOITS rOHCIÀRESy TAEIPS B'AniUrTÉ ET TAILE8 D'AMORTlSSEMBIlTy

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D*irH ElPOfii DE L'OlOAmSATK» DES IHSTIttJTIOllS DE CIÉDIT FOIM^IS»

DANS LES DITEIS iTATB DE L*EU10PE ;

Par J.-B. JOSSEAU,

ATteai à la Gmt iapériato ie Pirif , Benbre du CoiMil géttéral 4e rafricaltarc, uUir 4e ptaeiean Mm(ei sur le CrMil /Smcier et le E^^mm AypoUMMHTf .

xy.

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PARIS,

IMPRIMERIE ET LIBRAIRIE GÉNÉRALE DE JURISPRUDENCE

COSSE, IMPRIMEUR-ÉDITEUR,

Libraire de l'Ordre des Afoctts à la Goor de etssatioB,

mmee JtatfjtMitey 99.

1853

y

i

DECRET IMPERIAL

RELATIF AU CRÉDIT FONCIER DE FRAN

(Î1 décembre 4853).

NiPOLÉON, par la grâce de Dieu et la volonté nationale, EiimBiia niKÇAis, à tout présents et à venir, salut :

Sar le rapport de notre Ministre Secrétaire dlËtat an département de Pifrienhore, da conmerce et des travaux publics ;

Va le décret du 10 décembre 1852 et la convention du 18 novembre ^àxdent relatifs au Crédit foncier de France;

!(otre Conseil d'État eutendu,

ÂTOKS DftcaArt IT D<ciÉTOifs ce qui suit :

AtT. 1**. Le Crédit foncier de France pourra» toutes les fois que le eovs moyen de la rente trois pour cent aura été pendant trois mois at-dessons de quatre-vingt-six francs (86 fr.)» élever pour les prêts k Tcaîr, ^dnq francs quatre*vingt-quinze centimes (5 fr. 95 c.) l'annuité ^ lervir par les eaiprunteurs, ladite annuité comprenant Pintérét, Tamortis- ment et I^ frais d'administration et éteignant la dette en cinquante ans.

four \es prêts d^une moiudre durée, Tannuité sera établie propor- tiotteOeneni sur les mêmes bases.

2. Toutes les fois que la rente trois pour cent aura atteint pendant trois ■dis le cours moyen de quatre-vingt-six francs (86 fr.), le maximum de rsmké sera de plein droit réduit 2i cinq francs quarante-cinq centimes 1 fir. 45 e.) pour les prêts ultérieurs de cinquante années, et^ dans la ^Qportioa correspondante pour les prêts d'une moindre durée.

X Les maxima fixés par les deux articles précédents sont applicables à taies les opérations ultérieures du Cr^dtf foncier de France sans 4âiisctio& entre les deux cents premiers millions et les prêts subséquents.

4. Poor les prêts 2i venir, quelle que soit l'annuité convenue entre le Créât fcmeier de France et les emprunteurs, ceux-ci pourront toujours ie Itérer par anticipation aux conditions de l'article 75 des statuts. En flODséquence, la prime fixée par l'artide 7 de la convention du 18 no- vanbre 1852, pour le cas du remboursement anticipé, est supprimée.

5. La subvention de dix millions (10,000,000 fr.) accordée à la société èi Crédit foncier de France^ par le décret du 10 décembre 1852, est rédûie à neuf millions sept cent mille francs (9,700,000 fr.).

Cette subvention sera successivement payée dans la proportion du V9|âèae des prêts réalisés.

Le sarpliw de trois cent mille francs (300,000 fr.) est attribué par ^iJes portions aux sociétés de crédit foncier de Marseille et de Never.^.

6. Quand le montant des prêts du Crédit foncier de France aura atteint deux cent cinquante millions (250,000,000 fr.), le maximum des Trais d'administration, fixé par l'article 71 des statuts de la compagnie à soixante centimes (60 c.) pour cent francs, pourra être réduit par le Gouvernement jusqu'à quarante-cinq centimes (45 c.)*

7. Si avant le 1«' janvier 1857 les prêts effectués par le Crédit foncier de France ne s'élèvent pas à deux cents millions (200,000,000 fr.), le Gouvernement se réserve d'autoriser, concurremment avec le Crédit foncier de France, d'autres sociétés de crédit foncier dans tons les ressorts ] des Cours impériales autres que celui de Paris, dans le cas même

à cette époque l'ensemble des prêts s'élèverait à deux cents millions (200,000,000 frO* Si le Crédit foncier de France n'a pas prêté dans chaque ressort de Cours impériales une somme égale k la part proportionnelle qui revient à ce ressort sur un total de deux cents millions (200,000,000 fr.], d'après le montant de la dette hypothécaire inscrit au 18 novembre 1852, le Gouvernement pourra autoriser des sociétés de crédit foncier en concurrence avec le Crédit foncier de France, dans les ressorts cette proportion n'aurait pas été atteinte.

8. En dehorsdes deux cents millions (200,000,000 de fr.) d'obligations ^ émises, en exécution de la convention du 18 novembre 1852, le Crédit foncier de France ne pourra attacher des lots à ses emprunts qu'avec ^ l'autorisation du Gouvernement.

9. Les articles 4, 5, 6, 7, 8 et 9 de la convention do 18 novembre ' 1852 sont annulés.

10. Les statuts du Crédit foncier de France et les dispositions addi- tionnelles approuvées par le décret du 22 ipars 1853 seront modifiés conformément aux dispositions du présent décret. i

11. A défaut d'acceptation par l'assemblée générale dans le délai de deux mois, à partir de ce jour, le Crédit foncier de France sera décbu du bénéfice du présent décret. j

12. Notre Ministre Secrétaire d'Éut au département de l'agricultore , du commerce et des travaux publics, est chargé de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Bulletin de$ lois et inséré au Moniteur. '

Fait au palais des Tuileries, le 21 décembre 1853.

Signé: NAPOLÉON.

Par TEopereor :

Le Miniitr9 Secrétaire d^État cm département de Vmgriculturef du commerce et det travaux publies,

Signé : P. Magnb.

Paris.— Impr. de Gosse et J. Dumaine, rue Christine, 2.

LETTRE

ADRESSÉE À L'AUTEUR

PAB IL LB DIRBCTEDB 6ÉNÉIUL DE L'AfiBICULTOHB ET 00 COMMERCE.

imtmiÊim

Paris, le 30 joio 1853.

MONSIKDK 9

J ai examiné avec le plus vif intérêt le plan que vous avez bien voulu me soumettre de l'ouvrage que vous allez publier sur le Crédit foncier. Nul, mieux que vous, ne saurait prétendre à l'honneur d'exposer devant le pays les phases diverses par lesquelles cette institution a passé avant de s'établir en France ; nul, mieux que vous, qui avez été un de ses promoteurs les plus dévoués et les plus convaincus, ne pourrait en écrire l'histoire, en définir le caractère, ainsi que la portée.

Je vous félicite donc de votre projet, bien persuadé d'a- vance que vous le mènerez à bonne fin et que nous aurons une (euvre sérieuse, digne d'occuper l'attention des hom- mes d'État et des économistes.

Votre ouvrage aura de plus l'utilité d'apprendre à beau- coup de personnes qui les ignorent, les principes fondamen- taux du Crédit fancier et le mécanisme législatif destiné à en r^ler Tapplication. La tâche est laborieuse, sans doute^ mais elle n'est pas au-dessus de vos forces.

La spécialité du rôle que vous avez rempli comme mem- bre, et trèsHSOuvent rapporteur des diverses commissions

TI LETTRE ADRESSÉE A l'aITTEUR PAR M. LE DIRECTEUR GÉNÉRAL

que j'ai eu rhonneur de pl*4kl^, la sagacité et Térudition dont vous avez fait preuve, me donnent Fassurance que vous traiterez aVM un ^1 Succès k partie historique du sujet et les questions complexes que fait naître l'étude des lois et décrets qui le r^issenL .

L'institution du Crédit foncier est encore à Tétat de nou- veauU en France ; mais lorsqu'elle sera comprise et sage- ment oi^^isée, à l'intérêt de curiosité qu'elle inspire en ce mometit succédera uti sentiment profond de reconnais- sance pour le gouvernement de l'Empereur qui aura eu la gloire d'affranchir la propriété foncière du terrible servage de la dette à court terme avec son cortège de renouvelle- meute fttiéréuxi de (irocédurti dispendieuse^ et d'ei^pro- priations 11 peu près inévitables. Ouîi o'ast par oette heu- reuse transformatioa des condîtîotis du prêt et de fiotre système bypothéonrc^ que le orédit immobilier^ réduit aux dmiiefs expédients» pourra être reoonstitué.

Ceux qui n'eatrevoiem pas encore rav6ûir de cette io- stitutiou dotit l'âémént principal réside dans l'amortîsso- ttient annud et presque inseûsible de la dette, lui font une double objection à laquelle vous saures viotorieusemeat répondre* Comment les propriétaires qui ne peuvent trou- ver daw leur revenu territorial de quoi payer l'intérâli pourront-ils lyouter à eet intérêt une fraction quelconque du capital ? On oublie que le prêt ne peut être (ait que jus- cfu'k côncuneiiee de la moitié de la valeur de la propriété donnée en gage } que le but du Gouvernement et des Com- pagnies qui se sont associées à ses efforts est précisémmt d'arriver progressivemfeiit à mettre llntérêt de l'ai^^t en rapport avec le reveml du soU grand et difficile problème doM b sototion toutefois importe il la sécurité sociale. Oit o<ibfie enfin que ta question de l'emprunt est me

1

»

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DB L AGftf6ULf URE ET DU COXMBRCE. VII

({(i^tîen à débattre librement dvec les prêteurs et je ne fofkst ptô qu^aueune loi puisse imposer à un capitaliste l'o))- UgAliOQ de prêter sur un gage insuffisant

ii cpiôl donc l'institution serait^lle compromise par un t»reil argument? A coup sûrt ce ne sera ni dans son prin- cipe, m dans ses nodfibreuses possibilités d'application. Gela se borne à dire que crédit a ses limites en toutes eboseS( vérité dont personnCi j'imagine^ n'a jamais douté. On objecte, en second lieu^ par une singulière contra- diction, que les facilités de Tamortissement annuel seront une excitatiott à l'etnpnint, et que la propriété augmentera Ks diarges^ au lieu de les réduire: Il est vrai que le bon sens public, appréciant les bienfaits des dernières combi- naisons, â f»ll le'S ëkdgér6^ au point de dire que c'es^ emjTnm- Uf sans rmàn ; mais quel mal y aurait-il à ce que l'esprit d'entreprise, d'amélioration et de spéculation même se ré- veillât chez nos agriculteurs. Il faudra condamner le CrtAxi foneieTy parce que des propriétaires, cédant à une tendance trop commune, en useront non pour se libérer, ou pour améliorer fructueusement, mais pour acheter, pour jV- nmdir! En vérité, c'est confondre l'usage d'une chose bonne en soi avec l'abus qu'on en peut faire ; c'est vouloir détniire un précieux instrument du crédit, parce que quel- ques imprudents peuvent y trouver leur ruine. Autant vaudrait nous dire qu'il faut retourner au javelot, parce que les armes à feu sont une provocation au suicide.

L'exposé méthodique que vous allez faire de l'origine et des étapes de cette grande idée qui est venue, du fond de l'Allemagne, conquérir son droit de nationalité chez nous ; la législation spéciale et encore rudimentaire, il faut en convenir, quî lui sert de formule, expliquée et commentée par vous, qui avez assisté à son enfantement, dissiperont

YIII LETTRE ADRESSÉE A L* AUTEUR^ ETC.

bien des erreurs et bien des préventions. Déjà les faits, vous le savez, répondent â nos espérances. L'arbre com- mence à porter ses fruits : votre ouvrage hâtera leur matu- rité. Vous ajouterez ainsi un service nouveau à ceux que vous avez rendus au pays et pour lesquels Sa Majesté Impé- riale^ qui ne laisse aucun mérite ignoré, vous a décerné récemment une si juste et si flatteuse récompense. i

Agréez, Monsieur, Tassurance de ma sincère estime et ^ de ma considération la plus distinguée. ^

le Conseiller d^ État, Directeur giniral de V Agriculture et du Commerce.

Signé : Heurusr.

INTRODUCTION.

SOMMAIRE.

g 4. Biitoriqm. LigiikOUm.

1. Le Décret du 28 fétrier 1852 a fondé une grande institation.—

Esprit et but de ce décret, i. Etat de la propriété foncière. Charges qui la grètent

3. Accroissement continu de la dette hypothécaire.

4. Périls que cet accroissement fsdt courir à la propriété.

5. Deux causes principales de cette situation : la législation, la

nature du gage immobilier, lu Moyens de remédier au mal : 1* Amélioration du régime hypo- thécaire ; 2^ Système de libération par amortissement.

7. Historique de la réforme hypothécaire. Casimir Périer.

M. Troploog.

8. En 18i1, le GouYemement met ce sujet à Tétude.

9. Révolution de février. - Projets sous l'Assemblée constituante. 19. . I^ouYeaux projets sous l'Assemblée législative. *— M. Persil.

M. de Yatimesnil. IL Échec du projet de la commission devant TAssemblée. Troi- sième lecture interrompue.

12. Depuis le 2 Décembre 1851, projet de loi sur la transcription pré-

paré à la Direction générale de l'agriculture et du conmierce. Conseil d'Etat.— Corps législatif.— Ajournement du projet.

13. Insuffisance de la réforme hypothécaire pour ouvrir à la pro-

priété foncière un crédit conforme à sa nature et proportionné à ses besoins.

14. Nécessité du système de crédit fondé sur la libération par amor-

tissement.

15. Des institutions qui existent en Allemagne et en Pologne.

Leur origine. Comment elles se sont répandues. Con- fiance qu'elles inspirent.

M. •— Leara bienfaits. Grande révolution opérée par elles en Alle- magne. — Allranchissement des terres de paysems.

17. Secoura qu'elles apportent aujourd'hui à la petite propriété.

18, Mémoire de M. Wolowski en 1838, sur le système des assoda-

lîoBS Allemandes. Rapport de M. Rossi à l'académie des adenoes morales et politiques.

X INTRODUCTION.

19. Progrès c|e ce|le iflée en f rapçc. •=- Eq 1^15^ conseils généraux

coDSuiiés. Voyage et rapport de M. Royer, inspecteur de Tagriculture.

20. Révolution de Février. Divers projets. Cours forcé.

21. Réclamations des organes de l'agriculture tendant à la mise à l'é-

tude d'une loi sur le Crédil foncier. 22* Difficultés pour passer de la théorie à la pratique.

23. Création et travaux de VÀnoeiaUon unêrale» Son plan d^or-

yififîialto^ .' projet 4^ '^^ prpjet de statuts.

24. > Le Gouvernement fait étudier un projet de loi.

25. Enqué(f ouverte devant la sectîoq de législation du conseil

d'Eut.

26. Nouveaux Doeu/menU recueillis et publiés par ordre de M. Dumas,

ministre de l'agriculture et du commence.

27. L'Assemblée législative nomme une commission pour examiner

les pr9posiliop8 de MM. Wolovvrski, Loyer et Martin (du Loiret).

28. Qepx projets de loi : ce|ui dq Gouvernement; celui de la com-

mission, M. Cbégaray, rapporteur.

29. Comparaison des deux projets. Leur pol|its de ressemblance.

30. Leurs différences.

31. Cqojeçture sur le sort qu'auraient eu ces projets devant l'Ai-

semblée.

32. DepMis le coup d'État, nouvelles études provoquées par M* le

Président de la République.

33. Commission nommée au ministère des travaux publics. Cod-

férences à TElysée. Rédaction du Décret du 28 lévrier.

34. Economie de ce Décret expliquée par Fauteur dans le Moniteur

du 9 mars.

35. Fondation de la Banque foncière de Paris. Décret du 28 mars

qui l'autorise avec privilège dans tout le ressort de la Cour d'appel.

36. Formation de sociétés dans les départements.

37. Commission nommée pour l'examen des demandes d'autorisa-

tion.

38. Décrets d'autorisation des sociétés de Marseille et de Mevers.

39. Nombreuses sociétés en instance pour obtenir l'autorisation.

40. Proposition d'une société unique ayant son siège à Paris.

Avantages de ce système pour la circulation des lettres de gage. Système mixte.

41. Décret du 10 Décembre 1852. —Le Crédii foncier de France.

42. Économie de ce Décret.

INTRODUCTION. Il

41 Le Gonveroement s'oecupe (i*un projet de loi pour perreeiionner

le Décret du % février. 44. laeoavéaiente de la purge telle qu'elle était organisée par ee

Meret. 4S« Adoption du nouveau projet par le Corpa législatif, le 27 mai

1858.-- Lot du 10 Juin. H. Substance de cette loi.

41. Aure loi éo 10 juin 1859, relative^ la conversion des dettes des départements et des communes.^ Son utilité.

I Sl Baunmen dei critiques élevées contre f institution au crédit foncier*

Avantages de cette instUiutUm»

48. Cause générale de la résistance qu'a rencontrée TlBStitlltton 4i

Crédit foncier.

49. > Rapport de M. Thiers sur V Assistance. Ses trois principales

objections : Etat de la législation ; Etat de la propriété ; Concurrence que doivent rencontrer les lettres de gage.

50. -* Piemière réponse : Réforme législative opérée; ^Ue concilie

tous les Intéréis. Appréciation de la nouvelle législation nu peiot de v!pe de In pxi%% du aéqueslre de IVipropriatioa et 4e rordf ç. Wéeeçsii^ dO Qoç pri? ilégeg.

51. Deuxième réponse : Création des sociétés sur dc^s bases confor-

mes \ la ^tuation du pays. -^ Progrès de ^institution.

52. » Jroiiième ré^mm : Raison de croire que les lettres de gage so^

ront acceptées.

53. Émission de proipesses d'obligations par le Crédit foncier de

JVoHCtf.— Système de lois et primes.— Nouvelle combinaison.

54. ^ Résupoé dee répoiises qui préeèdenl.

5g, ^ Nolpv^^f dQ^tes élevés SMf IVMûr du Cx6A\^ (oocier : ^Inconvénients des sociétés d^ préietirs.

56. Réponse : Il ne s'est pas établi de sociétés d'emprunteurs.

57. Avantages des sociétés de préteurs. Résultats obtenus. 51, -. Ofcî^eiia» c«#ifq 1q privilège aoeeirdé afpa sociétés*

59w 9^V^^^^^^ privilège. - Dangers de la eooeurreuce.

60. Doutes sur le maintien dans l'avenir des conditions actuellement

IMtea au empnwnears» -w^Deui vépeasee.

61. Dontes sur la possibilité de prêter Ik la petite propriété. Ré-

ponso- G2. Comment les obstacles qui s'opposent aux prêts à la petite pro-

pçiM Mim ^ci^rlél^ €3. Suite du même sujet.

XII l INTRODUCTION.

61. Doutes éleyés sur la possibilité pour remprunteur de payer Tan- nuité ayec son reyenu.

65. Réponse.—Prét sur ia moitié de la valeur.— YéritaBle produit da

sol eiploité par le propriétaire. Conseil aux sociétés pour éviter d'avoir recours à l'expropriation.

66. Dangers que courront les sociétés en temps de crise. -? Moyens

de les conjurer.

67. Résumé. -^ Appréciation des résultats probables des institutions

nouvelles.

68. -— Raison qui a motivé le présent Traité. Participation de Fan-

teur aux travaux préparatoires et à ia rédaction des actes législatifs qui régissent le Crédit foncier.

69. Division de l'ouvrage.

70. Son objet.

S 1. HUtorique. Léffiêlatitm.

1. Le Décret du 28 février 1852 a fondé en France une grande institution. En dotant la propriété foncière d'un mode de crédit conforme à sa nature et propor- tionné à ses besoins, il lui a fourni un puissant instru- ment de dégrèvement et d'amélioration.

Signalée à Tattention du Gouvernement par les or* ganes de Tagriculture, étudiée par les économistes les plus éminenls, expérimentée dans plusieurs pays voi- sinSj la question du Crédit foncier avait acquis, nous Fexprimions dès 1850 (1), un véritable caractère d'ur- gence et de maturité.

< Depuis longtemps en effet, dit avec raison M. le « Ministre de l'intérieur, dans sa circulaire du 15 avril

« 1852, l'industrie agricole élève de justes plaintes

(1) Foîr notre Rapport au Congrès central d'agriculturci p. 3, sessioQ de 1850.

nrrEODUcnoN. un

i sur la cherté de Fargent qu'on lui prète^ sur Ténor- « mité des frais que les emprunts lui occasionnent, < el sur la difficulté qu'elle éprouve à rembourser à « œwrte échéance des capitaux qui, employés à Tamé- « lioration du sol, ne reparaissent, par une augmenta- ' ûon successive des produits, qu'au bout d'un grand « nombre d'années* Aussi le capital engagé s'accroît- « il chaque jour, et la propriété, loin de pouvoir se « dégrever et s'améliorer, eût fini par succomber sous « le poids des charges qui l'écrasent. »

2. Pour apprécier jusqu'à quel point étaient urgen- tes les mesures prises par le chef de l'Etat dans le but de lui venir en aide, il est essentiel de connaître toute l'étendue du mal dont elle souffre.

Des calculs les mieux faits (1), il résulte que la pro- priété immobilière, en France» peut être évaluée à 56 milliards, produisant un revenu brut d'environ 1,920,000,000 fr.

Qaellescharges a-t'elle à supporter?

L'impôt foncier d'abord, qui s'é- lève (principal et centimes additionnels

(1) Ces eakols sont ceux qui ont été soumis à l'Assemblée législative, CB 1851, par bi commission chargée de préparer le projet de loi sur les Soeiélés de crédit foncier. Tous les éléments en sont clairemeni dévelop- pés dans Fexcellent travail de l'honorable M. Cbegaray, rapporteur de hcomnassion* Les déductions et les chiffres qui vont être reproduits ici soBt extraits de ce rapport

A Ce revena s'obtient en multipliant par douze le principal de la fmttbutàoa foncière* Le capital est formé par la capitalisation à 4 p. 100 éêdiSte da revenu. On a pris ce taux, et non celui de 3 p. 100, à rai- 190 de naportance des immeubles bfttis qui produisent 4 1/2, S et même «p-lOO.

XIV INTRODOGTION.

Mevenubrut. 1,990,000,000 compris) à enviroD. . 340,000,000

Puis, l^intérèt de h dette hypothécaire. Le montant de cette dette> toutes déductions feites,

étant estimé à 8 mil- ) 800,000,000

liards (1), le loyer de l'argent étant au mini- mum de 7 p. 100, frais compris (^), il en résulte une charge annuelle de 560,000,000

V im ■iiimij Mil w..

11 ne reste donc, en reyenn di^po-r nible pour les propriétaire^, quçt 1 % , t,1^,Q0Q,O0O

(1) Au 1*' juillet 1840, le montant des créaDces hypothécaires ioscnle^ s'élevait à 12,544,098,^ fr. (Voir les documents officiels publiés en 1844 par le Gouvernement.) Dans ce chiffre sont comprises : les créances éven- tuelles de l'Etat et des incapables, les inscriptions de garantie, çelleanon radiées malgré l'extinction du droit, Içs hypothèque^ jij|diciaires iuscritc^ sur plusieurs biens, les inscriptions prises dans l'intérêt des vendeurs successifs d'un même immeuble, celles prises au profit des créanciers subrogés, et diverses autres formant double emploi. Mais il parati im- possible que ces diverses catégories d'inscriptions sans objet attei- gnent plus d'un tiers du montant total des insorIptîoBS. En évaluant donc à 8 milKards la dette hypothécaire pnoductive dHntérdis, et oempof-. sée en majeure partie des emprunts et des prix de vente non payés, oft peut éire à peu près sûr de ne pas eonunettre d'exagération.

{% Il faut ajouter k l'intérêt porté dans les eoalrats, les f»aie d*aeies» ceux de prorogation, de quittances et autres, pteur évakier exactemeoi le loyer annuel de l'aigent. En 1846, les conseils généraux ont été q«^- sultÀ. Sur 8! qui ont répondu, 57 ont déclaré que lei^^et»r« les ppopriin taires d'immeubles paient au delà de 5 p. 100 pour les enpranta sur hypc^ thèque ; 17 ont estimé le loyer annuel (to l'argeoi, irais el iMéfé^ onmiMris» à 6 ou 7 p. 100 ; 12 l'ont estimé à 7, 8, 9 et 10 p. 100 ^ quelques-unaà i%

INTRODUCTION. Vf

D^où la conséquence, ainsi que le fait justement remarquer M. Chegaray, que près des 2/5 du revenu sont absorbés par l'impôt réuni à l'intérêt de la dette Et si l^on observe que cette dette pèse, non pas sur la totalité des immeubles, mais seulement sur nn certain nombre d'entre eux, puisqu'il en est qui sont exempts d'inscription, ne voit-on pas que la proportion entre le revenu et les charges doit être différente, et que la

15, 20 ei même 22 p. iOO, lorsque les prêts sopt peu impoir(aDts et à court ter^ne. Dans l'eiK^uéle ouferte par leCouseil d'Etat, la moyeillie du loyer annuel de l'argent prêté à la propriété est évaluée par les hommes les plus compétents, de 6 à IQ p. 1Q0.~M. Çiun^s, ministre du commerce, dans reposé des moi|fs du projet de loi présenté par le Gouvernement, en 1850, k l'Assemblée législative, exprime la pensée que cette moyenne, en France, ne saurait être estimée K moins de 9 ou 10 p. 100. 11 y a donc tout lieu de croire que |e tapi moyeq de 7 p. ^00^ adopté par Is^ Cynmissio^ parleipents^ire, est au-dessous même de la vérité, et que s'il doit être rectiûé, ainsi que le dit M. Ghegaray lui-même dans son rapport (p. 14), c'est parce qu'il présente la situation sur un pied trop favoraîtie.

Il est du moins incon^tahle que la moyenne devrait être notable- ment re^vée, k\ l'on P^ çop^idérait que les prêts faits à la petite pro- priété, par exemple, les prêts au-dessous de 1,000 fr., qui forment les 2/3 en nombre du montant annuel des opérations de ce genre. En effet, ils épatent beaucoup p|^s cber aux emprunteurs, et tout 1^ monde sai^ que dans la plupart des campagoes la petite propriété est à la merci de l'usure.

Mais ce qui explique pourquoi la commission a réduit la moyenne de

Pintérèt à 7 p. 100, c'est que si, au lieu de considérer le nombre, l'on

considère l'tmporlance des prêts, on trouve que ceux is^férieursà 1,000 fjr.,

ne forment plus que le tiers environ du montant annuel des sommes

pvélées. Ainsi, en t84t, les prêts au-dessous de 1,000 fr., dont le

nombre était de 245,023, formaient seulement un chiffre de 99,062,215,

tttdis que 1^ prêts au-dessus de 1,000 fr., dont le nombre n'était que

de U,S/i3, ftîélevaient en somme k 302,513,62Si fr. (Voir les DoewnenU

poblJés, eu 1844, par ordre de M. Martin (du Nord), garde des Sceaux.)

il j a lotti lif u à» <»oire que dans les deroi^es années le résultat est le

Même.

XYI imUODUCTION.

situation des débiteurs propriétaires est encore plus critique que les calculs qui précèdent ne semblent l'indiquer ?

3. Aussi, pliant sous le poids de cette lourdecharge, la propriété, loin de pouvoir diminuer sa dette, se grève-t-elle chaque année d'avantage.

Voici à cet égard les résultats fournis par les chif- fres officiels :

Au 1" juillet 1820, le montant des créances hypo* thécaires inscrites, était de. . . . 8,863,894,965 fr.

Au 1" juillet 1832, il était de. . 11,233,265,778

Au 1*' juillet 1840, il s'était élevéà 12,544,098,600

Ainsi, de 1820 à 1832, dans l'espace de douze années, le chiffre des inscriptions s'était accru de 2,369,370,817 fr.; et dans les huit années suivantes, il s'est accru de 1,310,832,820 fr.!

Depuis 1840, il n'a été publié aucuns nouveaux do- cuments qui puissent nous mettre à même de con- naître l'accroissement non interrompu de la dette hy- pothécaire. Mais l'administration elle-même a exprimé

l'opinion que le nombre des inscriptions a continué de s'accroître (1), et l'on peut affirmer à coup sûr que, chaque année, la somme des remboursements effec- tués est de beaucoup inférieure à celle des nouveaux prêts réalisés (2).

(1) Voir dans les documents publiés en 1844*, la réponse à la 2* question : Y a-t-il progression ou décroissance de la éeixe hypothé* caire?

(2) De 1840 à 1848, la moyenne annuelle des nouveaux prêts hypo* thécaires a été de 557,979.847 fr.

INTRODUCTION. XVII

4. Que résulte-t-îl delà? Que le propriétaire qui emprunte voit son revenu traverser ses mains pour aller s'absorber dans le paiement de Timpôt et des in- térêts, que, dans l'impossibilité il se trouve de rem- bourser le capital à l'échéance, il est forcé de sollici- ter d'onéreuses prorogations, et finit souvent par arri- ver à l'expropriation et à la ruine.

« Cette situation déplorable, disait M. Léon Fau- « cher, en 1848, à l'Assemblée constituante (1), ne « peat pas se prolonger; il est temps d'arriver à une « liquidation^ à un dégrèvement* Si vous n'en donnez « pas les moyens, si vous ne procurez pas à l'agricul- « ture des capitaux à un prix modéré, la propriété fon- « cière marchera infailliblement à la banqueroute. »

5. On s'est depuis longtemps demandé à quelles causes une semblable situation devait être attribuée. Pourquoi la propriété immobilière, la plus solide de toutes les garanties, ne parvient-elle à trouver de l'ar- gent qu'à des conditions beaucoup plus onéreuses que le conmierce et l'industrie ? G)mment , lorsqu'elle a contracté des emprunts, éprouve-t-elle autant de dif- ficulté à les rembourser?

Pour peu que l'on ait réfléchi sur ce sujet si grave et si digne de préoccuper les pouvoirs publics, on aperçoit facilement les deux principales causes qui ont amené ce résultat

La première est dans notre législation même, dans le peu de sûreté qu'elle offre aux capitalistes qui prè-

(1) Voir la discussion da projet de la loi sur le Crédit foncier, dont M. Ilandin était le rapporteur, au Moniteur du 11 octobre 1848.

XTIfl INTRODUCTION.

tcnt sur hypolhcque. Ches nous^ la constitution delà propriété sans publicité vis-à-vis des tiers^ le régime hypothécaire avec les hypothèques occultes sans pos- sibilité de les faire apparaître en cas de prêt, expo- sent les prêteurs à de tels périls, que M. le procureur général Dupin a pu dire avec raison, en 1840, devant la Cour de cassation : « En France , lorsque l'on « achète , on n'est jamais sûr de devenir proprie- « taire; lorsque Ton prête sur hypothèque, on n est < jamais sur d'être remboursé. » Que Ton ajoute à ce défaut de sécurité les frais qu'occasionnent les trans- ports de créances hypothécaires, les frais et les len- teurs de Texpropriation et de Tordre, et l'on compren- dra pourquoi les prêteurs exigent des propriétaires, outre le revenu naturel de Taisent, une sorte de prime d'assurance, qui est pour eux la compensation du danger que courent leurs capitaux et des difficultés du remboursement.

La seconde cause est dans la nature même du gage immobilier^ L'attrait passionné qui s'attache k la pos- session du sol, lui donne une valeur vénale en dispro- portion avec sa puissance productive. Trop souvent on achète au delà de ses ressources ; trop souvent Ton conserve, en se grevant à l'excès. Le revenu est quel- quefois insuffisant pour le paiement des intérêts : à plus forte raison, l'est-il toujours pour rembourser, à courte échéance, le capital lui-même. Cela est vrai, surtout lorsque le capital prêté a servi soit a répa- ration ou à l'amélioration de l'immeuble, soit, ce qui arrive fréquemment, à compléter le solde du prix d'acquisition. En effet, tandis qu'il reparait lentement et successlverhent pat* récondttiië atitilielle dd t)ar Tac-

nrrneDUGTioN. xix

croisaement gradué des produits^ Id terme inexorable surgit toHt à coup, et le débiteur est alors dans l^im- possibilîte d'effectuer le paiement intégral.

De là, la gène constante de la propriété foncière; de là» rih:*égulârité qu'elle met dans le service des in- térêts et dans le remboursement des capitaux qui lui sont prêtés ) de aussi) par une conséquence toute naturelle^ Taggravation des conditions qui Iqi sont faites par les prêteurs, et l'augmentation continue de la dette hy po thécai re

Telles sont lés deux causes les plus actives du ma- laise qui aflfecte le G^édit territorial^ et qui paralyse le développenient de l'industHe et la production agrî- colesf

6. En bigdàlant Mi babses^ tidus sottimes tout tiatttrelleueiit conduit à indiquer les deux moyens proposés pai* léS JutiscotisUltes et pal* les écodo- lUisteii pouf les faire disparattt*e< Ces deux tnojrens sont:

1"* L'àttlëliOtâtiob du régitne hypothécaire ;

2" L'introducllott en France dU syslèthe de llbéî'a^ lion pat* amortissement.

T. La réforme de notre système hypothécaire est, depuis longtemps, l'objet des méditations des hoitîniës de science et de pratique, tfes tS^6, lin homme il^ lustre , qui voulait le progrès avec maturité d^tlb génie sage et prudent, Casimir PéHer, trouvait ce système tellement vicieux qu il ouvrît spotitanémetit un concours sur ce sujet, et proposa Utî pfk de SjOOO fr. peur Tauteur du meilleur mémoire sur les modifications qu'il était indispensable d'y apporter.

XX INTRODUCTION,

Depuis, dans une préface (1), qui restera un monu* ment de la science juridique y M. Troplong, pénétre des mêmes convictions, après avoir tracé un vif ta- bleau des imperfections de nos lois hypothécaires, faisait un appel énergique au législateur, lui repro- chait de concentrer ses efforts sur le mouvement pu- blic et d'oublier, disait-il, qu'il est d'autres néces- sités non moins chères à l'humanité, non moins dignes d'être satisfaites !

8. Cet appel de la science, dont les efforts ont été secondés par les vœux des conseils généraux, fut en- tendu par le Gouvernement. £n 1841, il provoqua les observations des Cours d'appel et des Facultés de droit. Une commission fut instituée pour réviser les lois hypothécaires ; mais la révolution de février éclata au moment le travail de cette commission allait être proposé aux chambres législatives.

9. A la suite de cette révolution, une foule de pro- positions, plus ou moins radicales, surgirent au sein de l'Assemblée constituante. Mais, pour aboutir à un résultat, il fallait une situation plus calme, et l'Assem- blée, préoccupée de sa principale mission, n'eut pas assez de temps à consacrer à l'examen de ces impor- tants et difficiles sujets.

10. De nouvelles études ont été faites sous l'As- semblée législative. Deux commissions nommées , Tune par le Gouvernement , l'autre par l'Assemblée, se sont occupées de la réforme hypothécaire ; toutes deux, composées d'hommes éminents, travaillant sé-

(i) Préfixe da C<mmeniaire 4ei PrMUgn «I hypothéquée.

INTRODUCnON. XXI

parement, sont arrivées à adopter résolnment, en principe, ia publicité des actes translatifs de propriété , la publicité et la spécialité de tous les droits réels grevant les immeubles. Les deux projets, dont les mo- ûk sont exposés avec beaucoup de force dans les rap- ports de MM. Persil et de Yatimesnil , ne différaient que par des points de détail relatifs à l'organisation du système nouveau.

Ce n'étaient plus seulement des théoriciens, c'é^ talent des jurisconsultes, des Cours d'appel, c'étaient des hommes vivant dans ia pratique des affaires, les notaires de province (1) qui s'accordaient à voir dans notre système hypothécaire l'obstacle le plus sérieux au développement du crédit foncier.

11. Cependant, tous ces vices signalés, tous ces matériaux réunis n'ont point fait aboutir la réforme sollicitée. Repoussé par le Conseil d'Etat, le principe de la publicité absolue échoua devant l'Assemblée législative, le 8 juin 1851, et, au milieu des discussions qui agitaient alors les partis politiques , la troisième lecture du projet de loi sur les privilèges et hypothè- ques n*était pas achevée lorsque le coup d'Etat du 2 décembre vint interrompre le cours des travaux de la représentation nationale.

12. Le Gouvernement nouveau ne perdit point de vue la nécessité d'améliorer notre système hypothé- caire; et, cette année même, un projet rédigé à la Direction générale de l'agriculture et du commer-

(I) Fotr les Obiervatians préseotées à l'Assemblée nationale parles ëélégaés des notaires des départements.

un nrnooDcnoif»

ce (1)» amande par le Conseil d'Etat, a été soamift aq Corps législatif. Ce projet, il faut le dire, ne contient point nne réforme complète; il se borne aux points cul-^ minants, aux mesures d'une urgence incontestable , et qui ne paraissent pas susceptibles d'objections sé^ rieuses* Ainsi, sans porter atteinte aux conditions in-^ trinsèques de Taliénation des biens immeubles et de» droits réels, il l'assujettit vis-à-vis des tiers à la for- malité de la iranscriptionf Sans aller jusqu'à suppri- mer l'action résolutoire du vendeur non payé de son prix, il en corrige les inconvénients et donne aux tiera la possibilité d'en connaître toujours l'existence eo interdisant son exercice après l'extinction du privi* lége. Dans l'intérêt des incapables, il respecte le prin- oipe de l'occultanéité des hypothèques légales ; mais il limite à un an, après la dissolution du mariage et